Страхование титула - риска оспаривания права собственности

Один из возможных вариантов уберечься от мошенничества на рынке недвижимости - заключить договор титульного страхования. Страховка не возвращает утраченную недвижимость, но возмещает средства, потраченные на ее приобретение, и на полученные от страховой компании деньги можно купить другую недвижимость. Программы титульного страхования пока еще не популярны у покупателей недвижимости, так как бывают случаи, когда страховые компаниии отказывают в выплатах (в том числе по формальным основаниям), но все же это лучше, чем отсутствие каких-бы то ни было гарантий.
Согласно п. 2 ст. 929 ГК РФ риск утраты (гибели, недостачи, повреждения) определенного имущества может быть застрахован по договору имущественного страхования. Имущество может быть утрачено в результате пожара или стихийного бедствия, от чего защищает его страхование от указанных рисков. Но потерять недвижимость можно и если сделка купли-продажи признается недействительной по решению суда, например в случае мошенничества или если лицо, продававшее недвижимость, не имело на это законных прав. Страхование от такого риска - это титульное страхование или страхование утраты права собственности.
В законе есть понятие «добросовестный приобретатель»: покупатель, честно приобретающий недвижимость и не подозревающий обмана. В случае споров в отношении права собственности на недвижимость суд может оказаться на его стороне. Но может быть и иначе. Если квартира была продана без ведома собственника, он не хотел ее продавать, либо продал под воздействием угроз или был введен в заблуждение. И чаще всего бывают как раз такие ситуации. В большинстве случаев покупатели становятся жертвами мошенников.

Естественно, в подобных случаях, покупатели могут подавать в суд на мошенников, однако, как правило, они успевают потратить или спрятать полученные деньги.
Также причиной страхового случая по титульному страхованию может стать неправильная приватизация. Например, когда в ней не участвуют несовершеннолетние дети или член семьи, отбывающий срок наказания в тюрьме. В дальнейшем выросшие дети или освободившийся родственник могут потребовать свою долю. Или вот такая история: человек стоит на учете в психдиспансере, родственники выписывают его из квартиры и продают жилье без его участия. Это тоже потенциальный риск.
О титульном страховании при приобретении недвижимости покупатели задумываются только тогда, когда заранее известно, что в истории квартиры есть какие-либо «подводные камни», например, покупается недавно унаследованная квартира и есть вероятность появления наследников, права которых были ущемлены.
Перед заключением договора страхования проводится тщательная предстраховая экспертиза с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. В случаях, когда риск превышает допустимый уровень либо по предоставленным документам историю переходов прав собственности на квартиру невозможно проследить, в заключении договора страхования может быть отказано. От истории переходов права собственности на конкретный объект зависит и тариф. А также на его величину влияет время, прошедшее с момента предыдущего перехода права собственности.

Кроме того, довольно часто покупатели недвижимости используют страховые компании для проверки «чистоты» недвижимости: под предлогом страхования получают заключение о проверке чистоты сделки, и, убедившись в том, что специалисты не увидели вероятных рисков, отказываются от страхования. Но тут хочется пояснить, что есть риски, которые специалист страховой компании не имеет возможности проверить. Это, например поддельные подписи на документах, включая доверенности на продажу недвижимости. А в случаях, когда недвижимость перепродавалась несколько раз, специалист страховой компании может проверить документы максимум по двум предыдущим сделкам, но ведь мошенничество возможно и по более ранней сделке. То есть если бы можно было всегда проверить сделку на 100%, то титульного страхования вообще бы не существовало. Но титульные риски имеют место быть, и их необходимо страховать, чтобы не лишиться и недвижимости и денег.