Примерный алгоритм покупки квартиры
Примерный алгоритм покупки квартиры
В статье «Что нужно знать при покупке квартиры?» мы рассмотрели наиболее часто встречающиеся юридические риски покупателей квартир, а также способы их выявления и минимизации.
В данной статье мы расскажем о том, что именно следует делать для того, чтобы желанная квартира стала вашей собственностью (примерный алгоритм действий от заключения договора купли-продажи квартиры до получения ключей). Рассмотрен примерный алгоритм действий при «прямой» продаже и покупке квартиры (то есть, когда нет необходимости в проведении альтернативных сделок, а именно сделок, при которых одна квартира продается, а другая одновременно покупается за счет средств, вырученных от продажи первой квартиры).
В случае, когда сделка альтернативная целесообразно нанять риелтора, так как
Итак, вы выбрали квартиру, провели проверку квартиры на предмет того, какие риски существуют при покупке квартиры (риски при покупке квартиры отсутствуют, либо вы считаете их приемлемыми). Договорились с продавцом о цене квартиры. Что делать дальше?
Дальше Вам необходимо заключить договор купли-продажи квартиры. Форму договора вы можете скачать на www.riskover.ru. Если же продавец или риелтор продавца предлагают вам заключить договор по имеющейся форме, то важно проверить эту форму договора на предмет ваших рисков, как покупателя.
В частности, нужно обратить внимание на следующие важные моменты в тексте договора купли-продажи квартиры.
Условие об оплате цены квартиры
Условие об уплате всех или большей части денежных средств до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не отвечает интересам покупателя. Нужно всегда настаивать на том, чтобы оплата цены квартиры производилась после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Оплата цены квартиры может быть осуществлена двумя основными способами, обеспечивающими баланс интересов продавца и покупателя квартиры: посредством аккредитива и аренды банковской ячейки.
Лучше если согласно договору цена квартиры уплачивается продавцу посредством открытия аккредитива в банке. Условием раскрытия аккредитива согласно договору купли-продажи должно являться представление в банк оригиналов:
- договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцом и покупателем, на котором имеется отметка о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащая сведения о квартире, согласно которой квартира находится в собственности покупателя, отсутствуют обременения квартиры правами третьих лиц.
Условия о содержании выписки из ЕГРП могут меняться (если квартира покупается обремененная ипотекой, то нужно указать, что согласно выписке ЕГРП должно быть только это заранее согласованное между продавцом и покупателем обременение квартиры, а других обременений в выписке ЕГРП быть не должно). Также в договоре купли-продажи должно быть указано, что в дату открытия аккредитива продавец квартиры передает покупателю квартиры расписку о том, что цена квартиры согласно договору купли-продажи оплачена в полном объеме.
Услугу по оплате с использованием аккредитива предоставляют большинство банков, однако не лишним будет заранее позвонить в банк и уточнить оказывает ли он услугу по расчетам аккредитивами, а также цену такой услуги.
Если аккредитив в качестве способа расчетов за квартиру по каким-либо причинам не подходит, то в договоре купли-продажи можно указать, что цена квартиры оплачивается с использованием банковской ячейки. Необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи, что денежные средства в размере цены покупаемой квартиры закладываются в сейфовую ячейку, арендуемую продавцом и покупателем в таком-то банке (указать наименование банка и конкретное его отделение с адресом). Также в договоре купли-продажи нужно указать условия доступа к этой сейфовой ячейке продавца и покупателя. Эти условия доступа помимо договора купли-продажи также будут указываться в договоре аренды сейфовой ячейки, который будет заключен с банком.
Примерные условия доступа к ячейке должны быть такими.
В день заключения договора аренды ячейки, но до передачи договора купли-продажи на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, осуществляется совместная закладка денег в размере цены квартиры в ячейку (дата закладки денег в ячейку указывается в договоре купли-продажи).
Ключ от ячейки до момента передачи договора купли-продажи квартиры в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остается у покупателя.
В день передачи договора купли-продажи квартиры в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ключ от ячейки передается покупателем продавцу (факт передачи ключа нужно зафиксировать распиской о передаче ключа, которая останется у покупателя). Одновременно продавец квартиры передает покупателю расписку, подтверждающую, что цена квартиры оплачена по договору купли-продажи в полном объеме и претензий к покупателю у продавца нет.
При этом, до даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю согласно условиям договора купли-продажи и согласно условиям договора аренды ячейки у продавца и покупателя квартиры доступ к ячейке только совместный (то есть, открыть ячейку они могут только при совместном присутствии продавца и покупателя).
После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю продавец имеет единоличный доступ к ячейке при предъявлении банку, в котором арендована ячейка, оригиналов следующих документов:
- договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцом и покупателем, на котором имеется отметка о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащая сведения о квартире, согласно которой квартира находится в собственности покупателя, отсутствуют обременения квартиры правами третьих лиц.
Условия о содержании выписки из ЕГРП могут меняться (если квартира покупается обремененная ипотекой, то нужно указать, что согласно выписке ЕГРП должно быть только это заранее согласованное между продавцом и покупателем обременение квартиры, а других обременений в выписке ЕГРП быть не должно).
В интересах покупателя предусмотреть в договоре купли-продажи условие о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на квартиру не возникает. Если такое условие не будет предусмотрено договором купли-продажи, то квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты ее цены покупателем.
Занижения цены квартиры в договоре купли-продажи по сравнению с ее фактической ценой следует избегать, т.к. в случае признания договора купли-продажи недействительным по каким-либо основаниям продавец вернет покупателю лишь сумму денег, равную цене квартиры, указанной в договоре купли-продажи, то есть для покупателя это риск.
Условие о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю квартиры
Самым простым вариантом, обеспечивающим баланс интересов сторон договора купли-продажи, является условие договора купли-продажи о том, что право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в дату государственной регистрации такого перехода.
Условие о том, что переход права собственности на квартиру к покупателю осуществляется после оплаты части или всей цены квартиры продавцу, не отвечает интересам покупателя, т.к. в таком случае для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны быть представлены документы, подтверждающие оплату цены квартиры или части этой цены. То есть, деньги (полностью или частично, в зависимости от условий договора) должны быть уплачены до получения покупателем в собственность квартиры. В таком случае не исключена ситуация, при которой деньги будут уже уплачены покупателем продавцу, но переход права собственности на квартиру к покупателю по каким-либо причинам зарегистрирован не будет. Например, продавец может отказаться подавать документы на государственную регистрацию или государственная регистрация будет невозможна, либо приостановлена по любым причинам, которые могут быть не известны сторонам (внезапно на квартиру может быть наложен арест). При таком развитии событий добросовестный продавец должен немедленно вернуть уплаченные за квартиру деньги покупателю. Но если продавец не добросовестный, он может добровольно деньги не вернуть. Тогда придется подавать иск в суд о взыскании денег (от подачи иска до вынесения решения суда и получения исполнительного листа может пройти очень много времени). На момент же вступления в силу решения суда о взыскании денег с продавца у продавца этих денег может уже не быть, что осложнит или сделает невозможным их взыскание.
Условие договора купли-продажи о переходе права собственности на квартиру может быть согласно этому договору поставлено в зависимость от других обстоятельств. Но тогда нужно иметь ввиду, что эти обстоятельства, а также подтверждающие эти обстоятельства документы должны быть указаны в договоре купли-продажи четко и недвусмысленно. Ведь для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю нужно будет представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие наступление таких обстоятельств.
Обременения квартиры и правопритязания
Обязательно нужно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры гарантии продавца в отношении отсутствия обременений квартиры правами третьих лиц и в отношении отсутствия правопритязаний. Например, в договор может быть включена такая фраза:
«Продавец гарантирует, что до настоящего времени квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не сдана в аренду, свободна от прав и притязаний третьих лиц, а также отсутствуют задолженности по налогам и другим обязательным платежам.».
Если квартира покупается с обременениями, то должно быть подробно указано что это за обременения, на какой срок они установлены (в том числе, должны быть указаны основания их возникновения: договор ипотекми/найма и т.п.), а также, что иных обременений квартиры, кроме указанных в договоре купли-продажи, нет.
Хотя, конечно же, наличие обременений должно быть выявлено еще до заключения договора купли-продажи (при проверке квартиры) данные гарантии не будут лишними.
Гарантии продавца для покупателя в договоре купли-продажи
Целесообразно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры гарантии продавца, указав, что именно продавец гарантирует.
В частности, он может гарантировать то, что:
- на момент приобретения квартиры он в зарегистрированном браке не состоял, либо что им получено нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора купли-продажи, либо что по условиям действующего брачного договора такое согласие не требуется (безусловно, что перед заключением договора купли-продажи квартиры все эти обстоятельства и документы покупатель должен проверить, но гарантии продавца в договоре все равно не будут лишними);
- на день подписания договора купли-продажи в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован по месту жительства и фактически не проживает, третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, нет,
либо что продавец, члены его семьи и все иные лица, проживающие в квартире, снимутся с регистрационного учета по месту жительства в квартире не позднее ____ дней (количество дней по договоренности с продавцом) с даты перехода права собственности на квартиру к покупателю, а также что у продавца и всех перечисленных лиц имеется жилое помещение, в котором они намереваются проживать после продажи квартиры (нужно указать адрес этого жилого помещения) и согласно действующим нормативным актам они могут быть зарегистрированы в данном жилом помещении по месту жительства;
- что все коммунальные услуги и плата за капитальный ремонт дома оплачены в полном объеме;
-что отсутствуют надлежащим образом не согласованные перепланировки/переустройства квартиры;
- что отсутствуют претензии и иски со стороны любых лиц в отношении квартиры, прав на квартиру или использования квартиры;
- любые иные гарантии, которые покупатель хочет включить в договор.
За несоответствие действительности данных гарантий договором можно предусмотреть неустойку, например штраф в определенном размере. Чем больше штраф, тем более вероятно, что данные гарантии будут соответствовать действительности.
Согласно ст. 431.2 ГК РФ если указанные в договоре гарантии продавца не будут соответствовать действительности, то покупатель может потребовать от продавца возмещения своих убытков в или уплатить предусмотренную договором неустойку. Если в договоре будет указано, что гарантии продавца имеют для покупателя существенное значение, то покупатель при несоответствии действительности этих гарантий может отказаться от договора купли-продажи в одностороннем порядке.
Помимо рассмотренных условий, могут быть и иные важные условия, требующие внимания.
Если вариант договора предложен покупателю продавцом или риелтором/юристом продавца, то нужно очень тщательно с ним ознакомиться и предложить изменения если что-то покупатель хочет исключить или добавить. В идеале лучше покупателю отдать такой проект договора на экспертизу юристу, чтобы выявить все возможные риски, связанные с предложенной редакцией договора.
Подписание договора купли-продажи квартиры
Итак, если все условия договора купли-продажи согласованы сторонами необходимо его распечатать в 3-х экземплярах (1 для покупателя, 1 для продавца и 1 для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Договор подписывается продавцом и покупателем собственноручно (либо уполномоченными лицами по доверенностям, содержащим необходимые полномочия). Перед подписанием необходимо проверить действительно ли подписывает ли договор собственник квартиры. Для этого нужно удостовериться в личности подписанта договора, проверив его паспорт, а затем сверить ФИО и паспортные данные подписанта договора в его паспорте с соответствующими данными в свидетельстве о праве собственности на квартиру и в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о квартире.
При подписании договора от имени продавца представителем по доверенности необходимо удостовериться в том, что в доверенности имеются на это полномочия (проверить полномочия лица по доверенности можно тут: http://www.riskover.ru/expertise/physical/physical_person/agent_info). Также необходимо удостовериться в личности доверенного лица
Если в договоре купли-продажи квартиры более 1 листа, то нужно его прошить, наклеить на сшив кусочек бумаги и проставить на сшиве подписи (подписи должны захватывать и наклеенный кусочек бумаги и лист договора).
Подача документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру
Примерный перечень документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи и иных договоров содержится на сайте Росреестра субъекта РФ, в котором находится недвижимость.
Для примера можно посмотреть такой перечень на сайте управления Росреестра Красноярского Края:
При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если квартира приобретена в браке по возмездной сделке, необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры, либо нотариально заверенную копию брачного договора (если по условиям брачного договора квартира является единоличной собственностью продавца и согласия супруга продавца на продажу квартиры не требуется).
На сайте территориальных управления Росреестра субъекта РФ, в котором находится квартира, нужно скачать:
- формы заявлений продавца и покупателя, которые подаются для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи. Эти заявления необходимо печатать на каждой стороне листа (двухсторонняя печать);
- квитанции для оплаты государственной пошлины за регистрационные действия (реквизиты для оплаты также есть на сайтах территориальных управления Росреестра).
На дату написания данной статьи государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц – 22 000 рублей (подпункт 22 ст. 333.33 НК РФ). Перед подачей документов на регистрацию необходимо проверить не изменилась ли сумма пошлины в НК РФ, так как в связи с инфляцией размер пошлины может быть изменен (в НК РФ могут быть внесены изменения).
Помимо указанных на сайте Росреестра документов для регистрации права собственности могут потребоваться и другие документы в зависимости от основания перехода права собственности на квартиру и других нюансов сделки.
В случае продажи доли в праве собственности на квартиру квартиры продавец должен представить документы, подтверждающие, что он выполнил требования законодательства о предоставлении преимущественного права выкупа доли другим собственникам данного объекта недвижимости. Это может быть или письменный отказ других долевых собственников от покупки отчуждаемой доли, или письма и почтовые уведомления о вручении этих писем, которые подтверждают письменное уведомление всех собственников квартиры о продаже доли в праве собственности на квартиру с указанием ее цены и остальных условий продажи (с момента уведомления каждого собственника должно пройти не менее месяца).
Если квартира на момент продажи находится в ипотеке, то необходимо письменное согласие залогодержателя на осуществление продажи квартиры.
Если переход права собственности на квартиру согласно договору купли-продажи поставлен в зависимость от наступления каких-либо обстоятельств (например, право собственности переходит в дату оплаты цены квартиры продавцу), то в Росреестр нужно представить нотариально заверенные копии или оригиналы документов, подтверждающих наступление таких обстоятельств (в указанном примере это документ, подтверждающий оплату цены квартиры, например, расписка о получении продавцом денег в оплату цены).
Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, нужно представить оригиналы или нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица, решение/протокол об избрании руководителя юридического лица, решение / протокол об одобрении заключаемой сделки (если сделка крупная или с заинтересованностью), либо письмо о том, что заключаемая сделка не является крупной и не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.
В некоторых случаях для регистрации могут потребоваться и другие документы, перечень которых можно узнать на сайте соответствующего территориального управления Росреестра, а также в этом управлении (на информационных стендах).
Требования к документам, подаваемым для государственной регистрации, а также иную полезную информацию можно посмотреть также на сайте Росреестра:
Формы заявлений продавца и покупателя квартиры, а также форму квитанции на оплату государственной пошлины можно скачать в разделе «Бланки и документы» на сайте соответствующего территориального управления Росреестра того региона, где находится дом. Требования к заполнению заявлений также есть в этом разделе сайта.
Заявление заполняется обеими сторонами, причем каждая сторона заполняет заявление на отдельном бланке.
В своем заявлении (п. 3.2) покупатель просит осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретаемую квартиру. Продавец же в п. 3.2 просит осуществить переход права собственности на квартиру.
В заявлении покупатель может дополнительно указать, что хочет получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (если ему нужно это свидетельство). За свидетельство нужно дополнительно заплатить.
Продавец в своем заявлении должен указать, что ему нужно выдать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о квартире, так как предъявление такой выписки (с указанием в ней в качестве собственника квартиры покупателя) является обязательным условием получения денег в банке согласно аккредитиву или договору аренды банковской ячейки.
Поскольку в управлениях Росреестра часто наблюдаются очереди на сдачу документов для государственной регистрации, то в Москве, например, есть возможность на сайте территориального управления Росреестра по г. Москве записаться на определенный день и на определенное время, чтобы не стоять в очереди на сдачу документов.
Итак, покупатель и продавец явились в назначенный день в территориальное управление Росреестра соответствующего субъекта РФ (на подведомственной которому территории находится жилой дом) и передали заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю с приложением всех необходимых для такой регистрации документов.
В подтверждение принятия документов для государственной регистрации работник Росреестра должен выдать расписку о принятии документов по установленной форме. В расписке будет также указана дата, в которую сторонам можно будет получить экземпляры договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности на квартиру к покупателю.
Государственная регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги. Можно уменьшить данный срок. Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации. Но при нотариальном удостоверении сделки стороны должны будут понести расходы на услуги нотариуса.
Если государственная регистрация произошла, то в дату, казанную в расписке Росреестра о приеме документов на государственную регистрацию, необходимо явиться в Росреестр для получения договора с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности. Обязательно проверьте наличие этой отметки на своем экземпляре договора.
Покупатель также получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, если он указал о необходимости получения такого свидетельства при подаче заявления на государственную регистрацию и заплатил за получение этого свидетельства. При получении свидетельства нужно обязательно проверить все указанные в нем данные, т.к. иногда в нем встречаются ошибки. Согласно свидетельству собственником квартиры должен являться покупатель, не оговоренных в договоре купли-продажи обременений квартиры в свидетельстве быть не должно.
Продавец также получает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую информацию о квартире. Согласно выписке собственником должен являться покупатель, не оговоренных в договоре купли-продажи обременений быть в выписке быть не должно.
Какие могут быть проблемы с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру к покупателю?
Регистрацию могут приостановить по разного рода причинам: не оплачена в необходимом объеме государственная пошлина, обнаружились неточности в документах и т.п. В этом случае в адрес продавца и покупателя поступит соответствующее уведомление от Росреестра приостановлении регистрации о необходимости устранения препятствий для регистрации в установленный срок.
Также может быть отказ в регистрации в случае, если будет выявлено, что сделка по каким-либо причинам незаконна, либо если не будут в установленный срок устранены причины приостановления регистрации. Также отказ в регистрации может быть в случае, если в период до окончания регистрации одна из сторон подаст в Росреестр письменное заявление об отказа от сделки. Именно по этим причинам покупателю важно, чтобы согласно условиям договора купли-продажи продавец получал деньги за проданную квартиру только после государственной регистрации права собственности на квартиру покупателя.
Передача квартиры во владение покупателя
После того, как стороны получили свои экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (покупатель также получил свидетельство о праве собственности, а продавец – выписку из ЕГРП), продавец приходит в банк, в котором был открыт аккредитив / была арендована банковская ячейка, предъявляет в банке свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о переходе права собственности на квартиру к покупателю и выписку из ЕГРП, подтверждающую, что собственником квартиры является покупатель.
После этого можно осуществлять приемку-передачу квартиры в фактическое владение покупателя. Покупатель и продавец приезжают в квартиру, покупатель осуществляет осмотр квартиры.
В случае выявления недостатков квартиры, не оговоренных в договоре купли-продажи, необходимо составить акт, в котором описать все выявленные недостатки. Акт подписывается продавцом и покупателем. Если продавец отказывается подписать такой акт, то нужно сделать на акте об этом отметку и в подтверждение данного факта и факта наличия недостатков квартиры подписать этот акт не менее, чем у 2 свидетелей, которые были бы готовы потом подтвердить все эти обстоятельства в суде. Поэтому на приемку квартиры желательно приезжать в сопровождении друзей и/или родственников, которые могут пописать такой акт. Также недостатки квартиры можно зафиксировать на фотоаппарат. Все эти меры помогут в дальнейшем доказать наличие недостатков квартиры, если дело дойдет до суда.
Если недостатков при осмотре квартиры не выявлено, то акт приема-передачи квартиры подписывается сторонами (1 экземпляр остается у продавца, один – у покупателя).
В акте также должно быть зафиксировано:
- сколько комплектов ключей от квартиры, домофона и почтового ящика передается покупателю и что это все имеющиеся комплекты ключей (других ни у кого нет);
- что покупателю переданы документы, подтверждающие полную оплату коммунальных услуг, услуг телефонной связи и доступа в Интернет вплоть до даты передачи квартиры покупателю (если конечно эти документы продавец имеет возможность передать покупателю).
Перед покупкой квартиры (еще при проведении ее проверки) покупателю нужно было убедиться, что в квартире никто (кроме разве что продавца и членов его семьи) не зарегистрирован по месту жительства (см. статью «Что нужно знать при покупке квартиры?»). После перехода к покупателю права собственности на квартиру необходимо убедиться в том, что продавец и члены его семьи снялись с регистрационного учета в квартире (на это им давался срок согласно договору купли-продажи), а также что за время регистрации этого перехода в квартире никто не был зарегистрирован. Для этого можно обратиться в эксплуатирующую организацию дома (ДЕЗ/управляющую компанию) за получением выписки из домовой книги, в которой будет указана информация о зарегистрированных лицах. Если согласно этой выписке в квартире зарегистрированы по месту жительства продавец / члены его семьи или еще какие-либо лица и добровольно сняться с регистрационного учета в квартире они не хотят, то необходимо подать в суд иск о признании их утратившими право пользования квартирой и выселении их из квартиры.
В заключении необходимо отметить, что данный алгоритм является примерным и может розниться в зависимости от конкретных обстоятельств и условий совершаемой сделки по покупке квартиры.