Продажа недвижимости по заниженной стоимости
В соответствии с абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – «НК РФ») при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13 %), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.
На основании изложенного Продавец вправе получить имущественный вычет от суммы, вырученной от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, находившихся в собственности продавца менее 3-х лет, не превышающей 1 000 000 рублей. Таким образом, с суммы, превышающей 1 000 000 рублей, продавец должен будет уплатить налог с доходов.
Основной риск вышеуказанной схемы это то, что в случае указания в договоре купли-продажи заниженной стоимости жилья (до 1 000 000 рублей) у покупателя жилья возникает риск невозможности получения от продавца реально уплаченной суммы за жилье, поскольку в случае расторжения в судебном порядке указанной сделки по требованию одной из сторон в соответствии со ст. 451 ГК РФ либо признания в судебном порядке сделки купли-продажи недействительной по основаниям, установленным ГК РФ, либо предъявления заинтересованным лицом в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки покупателю подлежит возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи в качестве цены договора.
Риски банка, предоставившего кредит на приобретения жилья по заниженной цене.
Для Банка существует риск утраты обеспечения, поскольку в случае признания договора купли-продажи недействительной сделкой, как не соответствующей закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ), противоречащей основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ), у продавца будет восстановлено его право собственности на жилье, следовательно, в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека, возникшая в силу закона, прекратит свое действие. Таким образом, обязательства покупателя-заемщика по кредитному договору перед Банком будут не обеспечены, в результате чего Банк вправе будет требовать у заемщика предоставления иного ликвидного обеспечения либо досрочного погашения кредита.
При этом обращаем внимание на то, что при реализации вышеуказанной схемы имеется риск мошенничества со стороны продавца и покупателя, поскольку сделка купли-продажи может быть заключена с целью получения кредита у Банка и невозврата заемщиком Банка полученных кредитных средств.
Вместе с тем действия Банка, связанные с уходом физических лиц-клиентов Банка от налогообложения доходов могут нанести ущерб деловой репутации Банка, а также могут быть квалифицированы как пособничество в уклонении от уплаты налогов, что может повлечь уголовную ответственность для должностных лиц Банка.